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17 de Agosto de 2022

A prefeitura está me executando por débitos atuais de IPTU de um imóvel que vendi há muitos anos.

Jair Rabelo, Advogado
Publicado por Jair Rabelo
ano passado

A prefeitura está me executando por débitos atuais de IPTU de um imóvel que vendi há muitos anos. Sou mesmo responsável por esses débitos por não ter informado a Prefeitura sobre a venda?


Respondo à questão de forma genérica, sem levar em consideração qualquer outra informação que não sejam aquelas constantes na própria questão. O caso concreto deve sempre ser analisado por um advogado de sua confiança.


Inicialmente, é importante entender que o IPTU é de responsabilidade do proprietário do imóvel e/ou do seu possuidor (como um compromissário comprador). Também é importante ressaltar que você só deixa de ser proprietário de um imóvel quando registra a compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis.

Se a venda e compra do imóvel foi registrada no Cartório de Registro de Imóveis antes de a Prefeitura ajuizar a execução fiscal, o vendedor (antigo proprietário) não deveria ser o executado (é parte ilegítima), mas sim o comprador (atual proprietário), mesmo que a venda do imóvel não tenha sido comunicada ao fisco, já que o vendedor deixou de ser proprietário do imóvel ao registrar a compra e venda.

O problema está no fato de que, se a Prefeitura não foi devidamente informada sobre a venda do imóvel, permanece constando em seus cadastros o nome do antigo proprietário como contribuinte. Dessa forma, quando o IPTU não é pago, o nome que consta em seus cadastros como contribuinte é o mesmo que vai para dívida ativa.

A Prefeitura só pode executar a pessoa que está em dívida ativa (a Certidão de Dívida Ativa – CDA é um título executivo) e, uma vez em curso a execução fiscal contra o proprietário anterior, é proibida a sua substituição pelo proprietário atual (proibição expressa da súmula 392 do STJ, não pode trocar a pessoa executada durante a execução).

Se o proprietário anterior não deve responder pelos débitos surgidos após o registro da compra e venda, mas também não pode ser substituído na execução fiscal já iniciada, restará apenas a extinção da execução fiscal para encerrar o problema, sem prejuízo de gerar multa para o anterior proprietário por descumprimento de obrigação tributária acessória - informar a venda ao fisco.

Importante notar, ainda, que: se a venda do imóvel não foi registrada no Cartório de Registro de Imóveis, o vendedor permanecerá como proprietário do imóvel e poderá ser processado nessa execução fiscal (é parte legítima), devido à regra de que a propriedade imobiliária só se transmite pelo registro no Cartório de Registro de Imóveis.

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