STJ – Venda simulada de imóvel à terceiro para beneficiar um dos filhos pode ser anulada em até dois anos.

Fonte: direitodascoisas.com

Resp nº 1.679.501 - GO

A venda de ascendente a descendente, por meio de interposta pessoa, é ato jurídico anulável, e o interessado pode anular o ato em até dois anos.

Para que ocorra compra e venda entre ascendente e descendente, o Código Civil exige o consenso dos demais descendentes, impondo, também, a concordância do cônjuge do alienante, exceto quando o casamento se der pelo regime da separação obrigatória de bens.

Sem tais consentimentos a venda é anulável.

No caso do recurso em comento, o ascendente simulou vender o imóvel a um terceiro que, por sua vez, simulou posteriormente a venda ao descendente do alienante primitivo. Em regra, utiliza-se deste artifício porque é sabido, de antemão, que não haverá o consentimento dos demais descendentes ou do cônjuge.

O STJ entende que para anular o ato jurídico é necessário não apenas a ocorrência da venda do ascendente ao descendente sem consentimento dos demais, mas, também, da comprovação de simulação com o objetivo de dissimular doação ou pagamento de preço inferir ao valor de mercado, ou, alternativamente, a demonstração do prejuízo à legítima (REsp 1.356.431/DF).

Acaso comprovada que a venda tenha sido real, e não simulada para mascarar doação – isto é, evidenciado que o preço foi realmente pago pelo descendente, consentâneo com o valor de mercado do bem objeto da venda, ou que não tenha havido prejuízo à legítima dos demais herdeiros –, a mesma poderá ser mantida. (precedentes do STJ nesse sentido: AgRg no AREsp 159.537/PA, REsp 953.461/SC, REsp 752.149/AL, EREsp 661.858/PR e REsp 476.557/PR).

O STJ entendeu que no caso de venda à descendente por intermédio de terceira pessoa também é exigido a prova da simulação, pois, se o vendedor recebeu justo preço, e o terceiro, mais tarde, transfere ao filho daquele a coisa, não se reconhece a anulabilidade.

Colhe-se da prática situações que importam na simulação como: pequeno intervalo entre a compra e a revenda; o parentesco das partes num e noutro contrato; não haver o adquirente entrado na posse da coisa; a perfeita identidade da coisa e até dos termos das respectivas escrituras de venda; igualdade de preço, excludente de lucro; não ter sido pago o preço no ato da escritura; o desinteresse dos ascendentes na ação de anulação; dificuldade em se obter o seu depoimento na causa; a interposição de parente no negócio. (...) Na prática forense, é reconhecida a simulação quando o comprador não dispõe de recursos; na hipótese de inexistência de lucro na transação; na verificação de curto espaço de tempo em que o vendedor foi proprietário; em ocorrendo a declaração de pagamento anterior; também se há concessão de vantagens excessivas ao vendedor (RIZZARDO, Arnaldo. Op. Cit. pp. 361-361).

Considerando que a venda por interposta pessoa não é outra coisa que não a tentativa reprovável de contornar-se a exigência da concordância dos demais descendentes e também do cônjuge, para que seja hígida a venda de ascendente a descendente, o STJ entendeu que deverá ela receber o mesmo tratamento conferido à venda direta que se faça sem esta aquiescência.

Assim, considerando igualmente anulável a venda, deve ser aplicado o art. 179 do Código Civil, que prevê o prazo decadencial de dois anos para a anulação do negócio.

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