STJ - Adquirente não responde por taxa de manutenção de loteamento devida pelo proprietário anterior.

há 3 anos

Decisão proferida em 22 de junho de 2021

Mesmo que a cobrança de taxa de manutenção de loteamento esteja prevista no contrato-padrão registrado, os adquirentes somente se vinculam à obrigação de pagar as taxas a partir da aquisição, não respondendo pelos débitos do anterior proprietário.

Esse é o posicionamento do STJ, já que a jurisprudência da Corte Superior está assentada no sentido de que a taxa de manutenção cobrada por associação de moradores tem natureza pessoal, não se equiparando a despesas condominiais.

No caso do recurso em comento, uma associação de moradores de certo loteamento alegou que o depósito do contrato padrão no Cartório de Registro de Imóveis transforma a obrigação de pagar a taxa de manutenção em propter rem (dívida do próprio imóvel, ou por causa do imóvel) de modo que obriga a cadeia de adquirentes do imóvel. Tal alegação foi embasada no art. 29 da Lei nº 6.766/79 que prevê a obrigação do adquirente a suceder o transmitente em todos os seus direitos e obrigações.

Contudo, conforme entendimento do STJ, referido artigo não prevê expressamente que o adquirente responderá pelos débitos dos antigos proprietários, mas, tão somente, que sucederá o transmitente em suas obrigações, isto é, na obrigação de pagar a taxa de manutenção, o que deverá fazer a partir da aquisição.

O intuito do registro especial de loteamentos é proteger os adquirentes. Assim, a interpretação da norma que impõe obrigações e responsabilidades não pode ser feita extensivamente.

Nota-se que quando a lei estabelece a responsabilidade de o adquirente responder pelos débitos do alienante o faz expressamente e de forma inequívoca, como ocorre no caso de condomínio edilício: “Art. 1.345 do Código Civil. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”.

Assim sendo, o fato de o contrato padrão ter sido levado a registro, permitindo que seja consultado por qualquer interessado, além de ter sido reproduzido em parte na matrícula do imóvel, apenas indica que os compradores foram cientificados de que estariam aderindo à cobrança de uma taxa de manutenção e não de que responderiam por débitos de antigo proprietário.