STJ - Coproprietário não notificado sobre a venda de fração de seu imóvel pode adquirir a parte vendida à terceiro pelo valor declarado na escritura

Fonte: direitodascoisas.com.

Decisão proferida em 03/11/2020

REsp nº 1.628.478 – MG

É ineficaz a venda de quinhão de propriedade imobiliária realizada por um dos coproprietários à terceiro estranho ao condomínio se não houve notificação dos demais coproprietários sobre a intenção de venda. Estes podem exercer seu direito de preferência, ainda após o registro da escritura pública em nome do terceiro, pagando ao alienante o valor declarado na escritura pública, mesmo que o alienante tenha adotado preço simulado, declarando valor a menor do que o real preço do negócio.

Explica-se. Na venda de um imóvel de propriedade exercida em conjunto, o comunheiro que pretende alienar o seu quinhão a terceiro estranho ao condomínio deve dar ciência aos demais condôminos antes de efetivada a venda. Estes terão preferência na aquisição da quota desde que assim requeiram no prazo decadencial de 180 dias, depositando o preço equivalente àquele ofertado ao terceiro (art. 504 do Código Civil).

Como se vê, é proibido ao coproprietário de coisa comum indivisa vender o seu quinhão a estranhos caso outro condômino tenha interesse tanto por tanto. O alienante somente se desonera dessa obrigação legal se notificar, devida e previamente, os demais consortes e não houver manifestação no prazo legal ou houver desinteresse na aquisição.

Essa notificação deve ser, em regra, judicial ou extrajudicial, de modo expresso e com comprovante de recebimento, a fim de demonstrar a inequívoca ciência da intenção de venda.

Nada impede, contudo, que, nos termos do art. 107 do Código Civil, o conhecimento aos outros consortes se dê por meios informais, uma vez que a lei não prevê forma específica para tal ato, muito embora é dificultosa a comprovação da ciência inequívoca mediante outra prova que não seja a documental.

A validade da notificação pressupõe a informação expressa não só da intenção de venda da fração ideal de titularidade do coproprietário alienante, mas também das condições do negócio ofertadas ao terceiro, a exemplo do preço, do tempo e do modo de pagamento.

Por outro lado, a inexistência ou ausência de comprovação da prévia comunicação cria uma condição resolutiva à compra e venda realizada, pois os demais condôminos, desinformados, podem ainda exercer a opção de compra do quinhão alheado, dentro do prazo decadencial de 180 dias, mesmo que o negócio tenha sido escritura e registrado em nome de terceiro.

Assim, uma vez realizado o negócio sem a devida notificação prévia do condômino, a solução da questão somente pode se dar na via judicial, pela ação de preferência cumulada com adjudicação compulsória.

O art. 504 do Código Civil expressamente prevê que a preferência na aquisição se dê "tanto por tanto", ou seja, nos mesmos moldes em que realizada a oferta ou a venda ao estranho, referindo-se a condições iguais de oferta e igualdade de condições com terceiros.

No caso do recurso em comento, não existiu notificação do condômino alienante aos demais condôminos. O direito de preferência foi exercido pelos demais condôminos apenas após o aperfeiçoamento da venda da fração ideal do imóvel comum para terceiro estranho ao condomínio.

Na escritura de compra e venda, que foi levada à registro, consta que o quinhão foi vendido por R$ 15.000,00, sendo esse o instrumento pelo qual os demais condôminos tomaram conhecimento da venda. Os demais coproprietários alegaram que o valor declarado na escritura é o que devia ser pago por eles ao alienante para adquirirem seu quinhão na ação judicial, ao passo que o condômino alienante defende que seja considerado o valor que realmente recebeu do comprador – R$ 360.000,00.

O Superior Tribunal de Justiça concluiu que a ausência de comunicação prévia aos demais coproprietários, pelo condômino alienante, acerca da venda do seu quinhão do imóvel comum indiviso ao terceiro estranho à relação condominial, foi suprida pelo registro da escritura pública de compra e venda, iniciando-se, a partir daí, o transcurso do prazo decadencial do direito de preferência de 180 dias, porquanto presumida a ciência do negócio, nos limites das informações constantes do título levado a registro, como o fato de haver sido vendido por R$ 15.000,00.

O condômino alienante confessadamente afirmou ter lançado o preço do negócio jurídico a menor na escritura pública, não refletindo o real valor da compra e venda realizada.

Como bem notado pelo Tribunal Superior, a escritura pública é documento dotado de fé pública, fazendo prova plena das informações que nela contiverem, nos termos do art. 215, caput, do Código Civil, sobretudo com a manifestação clara de vontade das partes e dos intervenientes (art. 215, § 1º, IV, do Código Civil).

O registro da escritura pública no Cartório de Registro de Imóveis faz produzir efeitos erga omnes à compra e venda, alcançando terceiros, notadamente em virtude do atributo da publicidade.

O Superior Tribunal de Justiça entendeu que ainda que se cogite de eventual enriquecimento dos demais condôminos – em virtude da substancial diferença entre o valor efetivo do negócio, e aquele constante da escritura pública –, não se evidencia ilicitude ou ausência de causa subjacente, porquanto proveniente de conduta do próprio alienante e dos adquirentes, que adotaram preço simulado, destoante da realidade, não podendo tirar proveito da própria torpeza, se atuaram à margem da lei, com abuso do direito, notadamente porque desprovidos de boa-fé objetiva (art. 187 do Código Civil).