STJ - É válida a locação celebrada por um dos coproprietários do imóvel sem a autorização dos demais coproprietários

Fonte: direitodascoisas.com.

REsp n. 1.861.062 – SP

Decisão proferida em 15 de dezembro de 2020

É válido o contrato de locação celebrado por um dos coproprietários do imóvel sem a autorização de todos os demais coproprietários.

Sobre o imóvel de titularidade de diversos proprietários o direito brasileiro adotou a teoria da propriedade integral ou total, ou seja, cada condômino tem a propriedade plena e total sobre o imóvel, o que é limitado pelos direitos dos demais.

Por esse motivo, admite-se que qualquer um dos condôminos reivindique o seu imóvel das mãos de terceiros e defenda a sua posse. Por outro lado, nenhum dos condôminos pode alterar a destinação do imóvel comum, nem dar sua posse, uso ou fruição a estranhos, sem o consenso dos outros (1.314 do Código Civil).

O mencionado e necessário consenso é o da maioria absoluta das partes ideais. A lei não exige unanimidade (Paulo Lôbo, Direito Civil).

Havendo a cessão de posse sem anuência dos demais coproprietários, caberá ação de reintegração de posse contra o terceiro (Tartuce, Manual de Direito Civi).

Contudo, ainda que seja exigível a anuência da maioria absoluta dos coproprietários para dar posse da coisa comum a terceiros, o Superior Tribunal de Justiça decidiu, no recurso em comento, que eventual inexistência desse consentimento não leva o contrato à nulidade, sendo capaz de produzir todos os seus efeitos jurídicos, como o de receber os aluguéis em dia, já que os vícios capazes de tornar nulo um negócio jurídico são aqueles previstos nos arts. 166 e 167 do Código Civil, não configurados no caso.

A respeito da capacidade de um locador para firmar um contrato de locação, interessante ressaltar que a lei nem sequer exige a condição de proprietário para sua celebração. Embora pareça lógico imaginar que o locador seja proprietário do imóvel, nada impede que o mero possuidor alugue o bem de que não tenha a titularidade. Afinal de contas, o contrato de locação não é translativo de propriedade, mas, sim, fonte de obrigações pessoais.

Assim, conforme concluiu o Superior Tribunal de Justiça, é irrelevante, no caso em comento, o consentimento dos demais coproprietários para que o locador possa despejar o locatário e cobrar o aluguel devido.

Segundo o Tribunal de Justiça de São Paulo, a relação havida entre o locador e os demais coproprietários quanto ao repasse de parte desses aluguéis, assim como eventuais perdas e danos decorrentes da ausência de autorização para locar o imóvel, podem ser resolvidas entre eles pela via própria, não afetando a relação com o locatário, que usufruiu da posse do imóvel e deve arcar com os alugueis relativos a tal período.