STJ - Não há impedimento à extinção de condomínio sobre imóvel adquirido por herança, ainda que o formal de partilha não tenha sido registrado

Fonte: jairrabelo.com

REsp n. 1.813.862 – SP

Decisão proferida em 15 de dezembro de 2020

Não há impedimento ao pedido de extinção de condomínio sobre bem adquirido por herança, ainda que o formal de partilha não tenha sido registrado.

De acordo com o art. 1.784 do Código Civil, a transmissão dos bens do falecido aos seus herdeiros ocorre automaticamente após a morte (princípio da saisine). Assim, no momento da morte os herdeiros tornam-se coproprietários do todo unitário chamado herança.

O processo de inventário e o registro do formal de partilha no Cartório de Registro de Imóveis serve para regularizar a continuidade do registro público, no caso de bens imóveis.

A sucessão hereditária é uma forma de aquisição da propriedade imóvel que não precisa de registro para constituir-se. O registro imobiliário no Brasil, segundo o Superior Tribunal de Justiça (STJ), é típico da aquisição da propriedade imobiliária de atos entre vivos, como a compra e venda. Mas isso não quer dizer que a sucessão causa mortis fica afastada do registro imobiliário, pois, ainda que não necessite ser levada a registro para efeito de constituição da propriedade, o formal de partilha deve ser levado a registro para valer contra terceiros e para que seus titulares possam dispor dos bens adquiridos por essa via (art. 172 da Lei n. 6.015/73).

Os herdeiros são intitulados coproprietários da totalidade da herança até o momento da partilha, quando a herança, indivisível, é partilhada entre os herdeiros por meio da ação de inventário (art. 1.791, parágrafo único, do Código Civil).

Contudo, há a hipótese de a indivisibilidade dos bens permanecer mesmo após a partilha, quando é atribuído, por exemplo, um mesmo imóvel para mais de um herdeiro, havendo cada um frações ideais do bem.

Nessa hipótese, segundo o STJ, o prévio registro do formal de partilha no Registro de Imóveis não é condição para o ajuizamento de ação de divisão ou de extinção do condomínio por qualquer deles, porque a finalidade do referido registro é a produção de efeitos em relação a terceiros e a viabilização dos atos de disposição pelos herdeiros, mas não é indispensável para a comprovação da propriedade que foi transferida aos herdeiros imediatamente com a morte do autor da herança (em razão da saisine).

Sintetizando: a propriedade imobiliária causa mortis adquire-se, pelo princípio de saisine, no momento da abertura da sucessão (do falecimento do autor da herança), independentemente de registro imobiliário, mas só após esse registro é que valerá contra terceiros e seus proprietários terão disponibilidade dos bens.