1º VRP-SP - Quitação do compromisso de compra e venda dispensa consentimento do titular do domínio em ação de usucapião.

Fonte: blog DIREITO das COISAS

A existência de compromisso de compra e venda não justifica, por si só, óbice a usucapião, pois o requerente pode apresentar o contrato como justo título, acompanhado de prova de sua quitação, como forma de dispensar o consentimento do titular do domínio.

Em 2018, a 1ª Vara de Registros Públicos do Foro Central Cível da Comarca de São Paulo proferiu sentença no processo nº 1070011-04.2018.8.26.0100 que trata de dúvida suscitada pelo Oficial do 2º Registro de Imóveis da Capital após uma negativa de processamento de pedido extrajudicial de usucapião.

A suscitada era compromissária compradora do imóvel objeto do pedido de usucapião. O Oficial alegou não ser possível a usucapião no caso, uma vez que a suscitada poderia ajuizar ação de adjudicação compulsória.

Na sentença, a Juíza de Direito Dra. Tania Mara Ahualli reforçou orientação dada no processo nº 1008143-25.2018.8.26.0000, no sentido de que, nos pedidos de usucapião extrajudicial, os Oficiais de Registro de Imóveis devem autuar todos os pedidos apresentados, conforme o disposto no item 426 do Cap. XX das NSCGJ (1), podendo apenas negar a autuação quando não estiverem presentes os requisitos formais previstos nos arts. 3º e 4º do Provimento 65/17 do CNJ, que trata do requerimento de reconhecimento extrajudicial da usucapião e da documentação que deverá ser apresentada.

Assim, as questões relativas ao mérito devem se resolver ao fim do processo extrajudicial.

Dispõe o art. 13, § 2º do Prov. 65/17 do CNJ que

"(...) deverá ser justificado o óbice à correta escrituração das transações para evitar o uso da usucapião como meio de burla dos requisitos legais do sistema notarial e registral e da tributação dos impostos de transmissão incidentes sobre os negócios imobiliários, devendo registrador alertar o requerente e as testemunhas de que a prestação de declaração falsa na referida justificação configurará crime de falsidade, sujeito às penas da lei”.

Trata-se de uma vedação normativa ao pedido de usucapião extrajudicial quando este se dá com o fim de burlar os requisitos legais exigíveis para os negócios jurídicos imobiliários. A leitura isolada de tal dispositivo daria razão ao Oficial.

Todavia, o caput do art. 13, bem como seu § 1º, permitem concluir que a mera existência de compromisso de compra e venda não justifica, por si só, óbice a usucapião, pois o requerente pode apresentar justo título acompanhado de prova de sua quitação como forma de dispensar o consentimento do titular do domínio, e o inciso I do § 1º menciona que o compromisso de compra e venda é um exemplo de justo título.

Ou seja, o compromisso de compra e venda, acompanhado de prova de sua quitação, pode ser apresentado no pedido extrajudicial de usucapião, havendo previsão expressa de que a apresentação de tais documentos é benéfica ao requerente, por dispensar a notificação do titular do domínio.

Se a parte está impossibilitada de lavrar a escritura definitiva de compra e venda, poderá optar pela adjudicação compulsória ou pedido de usucapião, a depender do preenchimento dos requisitos de cada uma destas opções, não havendo impeditivo, contudo, que opte pela usucapião quando entender não ser a adjudicação caminho viável para obter seu direito.

Esta é a hipótese destes autos, pois a requerente justifica a impossibilidade de ajuizar pedido de adjudicação compulsória no fato do proprietário tabular se encontrar em lugar incerto e não sabido, não podendo a mera existência de compromisso de compra e venda impossibilitar o prosseguimento do pedido administrativo de usucapião.

(1) 426. O pedido será autuado pelo registrador, prorrogando-se o prazo da prenotação até o acolhimento ou a rejeição do pedido.