STJ – Comprador deve respeitar locação existente se assim se obrigou na escritura de compra e venda

Fonte: jairrabelo.com.

REsp nº 1.669.612 – RJ

Decisão proferida em 07 de agosto de 2018

No caso de venda de imóvel locado, apesar de ser obrigatória a averbação do contrato de locação, com cláusula de vigência, na matrícula do imóvel para que o locatário tenha o direito de permanecer em posse do bem até o final do contrato, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) também pontuou que se o adquirente, por convenção, se obrigar a respeitar o contrato locatício, terá que respeitá-lo até seu término.

A Lei do Inquilinato garante ao adquirente de imóvel locado o direito de imitir-se na posse do imóvel, notificando o locatário para que desocupe o imóvel. A exceção a essa regra é a hipótese em que o contrato locatício tenha cláusula de vigência, e esteja devidamente averbado na matrícula do imóvel, hipótese na qual o adquirente deverá aguardar o término do contrato.

A cláusula de vigência é uma restrição ao direito de propriedade, que se impõe ao adquirente por força do registro. A averbação do contrato é imprescindível para que a locação possa ser oposta ao novo proprietário do imóvel.

Mesmo diante dessas considerações, o STJ já afastou, em outra oportunidade, a necessidade dessa averbação para que o locatário tivesse o direito de permanecer no imóvel até o final do contrato. É o caso do adquirente que, por convenção firmada com o vendedor na escritura de compra e venda, se obriga a respeitar o contrato de locação em todos seus termos. Assim, se o adquirente se obrigou a tanto, deverá respeitar a locação até o termo final do contrato.

Já no caso do recurso em comento, o contrato de compra e venda previa uma cláusula que apenas dispôs que o adquirente substituiria o locador, mas somente isso. Não houve referência à existência de cláusula de vigência na locação, muito menos ao fato de que o comprador respeitaria a locação até o termo final.

Nesse contexto, não tendo o adquirente se obrigado a respeitar a locação até o termo final, e não havendo averbação do contrato com cláusula de vigência na matrícula do imóvel, não foi possível impor restrição ao direito de propriedade do novo proprietário.