STJ - Caixa Econômica não responde por financiar imóvel que teve escritura anulada

Fonte: blog DIREITO das COISAS

REsp nº 1.479.897 - PB (2014/0228982-6)

A requerente propôs ação de reparação de danos materiais e lucros cessantes cumulada com compensação por danos morais contra a Caixa Econômica Federal, Construtora Paraná Ltda., Jumbo Construções e Arquitetura Ltda., Cartório do 7º Ofício de Notas de Campina Grande e Cartório de Registro Imobiliário de Campina Grande.

Os requeridos teriam concorrido na negociação de glebas de terras, cuja propriedade havia sido herdada pelos autores da demanda, absolutamente incapazes à época, e sem a participação, anuência e assinatura de sua genitora e representante legal.

Em razão disso, a escritura pública de compra e venda e os subsequentes registros de propriedade do imóvel, loteado e vendido mediante financiamento da Caixa Econômica Federal, foram anulados por decisão judicial transitada em julgado.

Via de consequência, os autores propuseram esta segunda demanda para obter a reparação total dos danos que sofreram pelo largo período transcorrido sem que pudessem usufruir de seu patrimônio legítimo.

Em sentença, o pedido foi julgado procedente contra Caixa Econômica Federal, Construtora Paraná Ltda. e Jumbo Construções e Arquitetura Ltda, entendendo que o Cartório do 7º Oficio de Notas e ao Cartório de Registro Imobiliário são partes ilegítimas para figurar na ação.

Interposta apelação, o Tribunal de origem, por maioria, deu parcial provimento ao recurso. Na ementa se diz:

(...)

“5. Comprovação dos danos materiais sofridos pelos Autores, que deixaram de exercer os direitos de propriedade, no tocante aos bens que lhes cabiam na herança, em razão de uma violação de direito - a "existência de um traslado de escritura pública sem a anuência de Maria de Lourdes Leal (representando seus filhos menores e a maior incapaz), Sonia Maria Motta e Yara Pedrosa Motta e o consequente não depósito dos valores arrecadados com a venda dos imóveis que deveriam ter sido depositados à vista em cadernetas de poupança em nome dos autores".

6. Presença dos danos morais, em razão do sofrimento causado aos Autores/Apelados, que foram alvo de dor, tristeza, vexame e humilhação, uma vez que perderam a propriedade das glebas de terra a que tinham direito, sem receber nenhuma remuneração

(...)

8. Descabida a pretensão dos autores de auferirem lucros cessantes, haja vista que a indenização por danos materiais, pelo valor atual de mercado referente às áreas dos terrenos constantes da escritura anulada de que eram donos, já é suficiente para cobrir tal prejuízo. A fixação dos lucros cessantes, igualmente, no valor atual de mercado resultaria em inadmissível "bis in idem". (grifei)

Conquanto a demanda tenha sido distribuída em 2009, a causa de pedir remota são os danos material e moral sofridos pelos autores Larrissa Leal Motta e outros, em virtude da privação da posse e exercício dos direitos inerentes à propriedade de imóvel herdado de genitor.

Conforme esclarecem as instâncias ordinárias, a privação do exercício da propriedade do imóvel herdado decorreu da alienação do bem por meio de contrato de compra e venda, o qual somente veio a ser declarado nulo por sentença judicial, proferida em ação distribuída em 1989 e transitada em julgado no ano de 2009.

Os fundamentos adotados pela sentença e reiterados pelo acórdão recorrido fazem menção à atuação irresponsável da Caixa recorrente, na medida em que notificada de uma eventual nulidade da primeira escritura pública de compra e venda havida após a abertura da sucessão, não teria agido com a diligência esperada.

Esse fundamento, embora fosse apto, em tese, a fundamentar a responsabilidade civil à luz do dever geral de minimizar os riscos que se pode esperar de uma conduta, ainda que lícita, não fundamenta a responsabilidade civil vigente no momento da realização das transações. Ao contrário, enquanto não declarados nulos os registros das escrituras públicas antecedentes, a propriedade dos imóveis era válida, não competindo à recorrente negar fé a ato público, aparentemente legítimo e revestido das formalidades legais.

Afastar a presunção de validade dos atos, somente posteriormente anulados, era ato que competia ao Poder Judiciário, imbuído do poder geral de cautela ou mediante provocação por meio de requerimento de antecipação dos efeitos da tutela. Ao que consta dos autos, contudo, não foi proferida nenhuma decisão liminar com o fim de obstar a comercialização dos lotes decorrentes do parcelamento do imóvel.

Assim, a concessão de financiamento habitacional, função incluída entre os objetivos institucionais da Caixa Econômica Federal, ainda que tenha facilitado a consolidação do prejuízo em alguma medida – porque facilitou a transmissão dos bens a terceiros de boa fé, impossibilitando o retorno das partes lesadas ao status quo ante – não extrapola o exercício regular de um direito, ato juridicamente lícito por expressa previsão legal:

Art. 160. Não constituem atos ilícitos: I - Os praticados em legítima defesa ou no exercício regular de um direito reconhecido.

Nesse contexto, não havendo a configuração de ato ilícito e, portanto, conduta censurável a atrair a imputação da responsabilidade civil, seja ela direta ou solidária, não há espaço para a condenação da Caixa recorrente, que, frise-se, não participou dos atos posteriormente declarados nulos, mas tão somente exerceu, no âmbito de sua função institucional, o direito reconhecido de conceder financiamento a terceiros que comprovaram as condições para sua contratação em transações subsequentes e de boa-fé.