STJ - As contribuições condominiais são de responsabilidade apenas do devedor fiduciante, enquanto estiver na posse do imóvel.

Fonte: direitodascoisas.com.

REsp nº 1.696.038 – SP

Não é cabível atribuir a responsabilidade do credor fiduciário pelas dívidas condominiais antes de fazer uso da garantia sob pena de desvirtuar o próprio instituto da alienação fiduciária.

De acordo com a Lei nº 9.514/1997, "a alienação fiduciária é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel" (art. 22, caput).

Como consequência, ocorre o "desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel" (art. 24, parágrafo único). Resolve-se o negócio com pagamento integral da dívida garantida.

Segundo o disposto no art. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997, que disciplina a questão, responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse.

Assim, o que a lei disciplina é a responsabilidade exclusiva do devedor fiduciante pelo adimplemento das referidas despesas enquanto estiver na posse direta do imóvel e usufruindo da estrutura oferecida pelo condomínio.

O acórdão do STJ ainda registra que o credor fiduciário apenas é considerado proprietário do imóvel para fins de execução da garantia, havendo, inclusive, restrição legal ao seu direito de usar, gozar e dispor da coisa, tanto que a própria lei não o autoriza a ficar com a coisa alienada em garantia se a dívida não for paga no vencimento (art. 27, caput, da Lei nº 9.514/1997). Portanto, sua condição difere, em muito, à do proprietário tradicional por não possuir as mesmas prerrogativas previstas no art. 1.228 do CC/2002.

Diante desse cenário, destacou o Relator as seguintes conclusões:

(1) em alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante enquanto estiver na posse direta do imóvel;

(2) o referido encargo somente caberá ao credor fiduciário se este consolidar a propriedade para si, tornando-se o possuidor direto do imóvel; e

(3) em caso de utilização da garantia, o credor fiduciário receberá o imóvel no estado em que se encontra, até mesmo com os débitos condominiais anteriores, pois são obrigações de caráter propter rem (por causa da coisa).

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