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22 de Outubro de 2019

STJ – Contrato de compra e venda sem registro não impede que arrematante fique com imóvel.

Jair Rabelo, Advogado
Publicado por Jair Rabelo
há 11 meses


Fonte: blog DIREITO das COISAS

REsp nº 1.724.716 - MS (2012/0175912-7)

EMENTA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE CUMULADA COM REPARAÇÃO DE PERDAS E DANOS. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. INEXISTÊNCIA. VIOLAÇÃO DO ART. 458, II E III, DO CPC/73. INOCORRÊNCIA. CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO NO CARTÓRIO IMOBILIÁRIO EM COTEJO COM CARTA DE ARREMATAÇÃO DEVIDAMENTE REGISTRADA PELOS ARREMATANTES DO IMÓVEL EM HASTA PÚBLICA JUDICIAL. TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL. NECESSIDADE DE REGISTRO DO TÍTULO NO CARTÓRIO IMOBILIÁRIO COMPETENTE. OPONIBILIDADE ERGA OMNES. 1. Ação de imissão de posse, em virtude de arrematação de imóvel em hasta pública judicial. 2. Ação ajuizada em 10/03/2009. Recurso especial concluso ao gabinete em 25/08/2016. Julgamento: CPC/73. 3. O propósito recursal é, a par da análise acerca da ocorrência de negativa de prestação jurisdicional, definir qual direito deve prevalecer: o direito pessoal dos recorridos, fundado em promessa de compra e venda celebrada por instrumento particular com os anteriores promitentes compradores do imóvel, sem anotação no registro imobiliário; ou o direito de propriedade dos recorrentes, arrematantes do imóvel em hasta pública judicial, e que promoveram o registro da carta de arrematação no Cartório Imobiliário. 4. Não há que se falar em violação do art. 535 do CPC/73 quando o Tribunal de origem, aplicando o direito que entende cabível à hipótese, soluciona integralmente a controvérsia submetida à sua apreciação, ainda que de forma diversa daquela pretendida pela parte. 5. Devidamente analisadas e discutidas as questões de mérito, e fundamentado corretamente o acórdão recorrido, de modo a esgotar a prestação jurisdicional, não há que se falar em violação do art. 458, II e III, do CPC/73. 6. Antes do registro imobiliário do título, há apenas direito pessoal ou obrigacional entre as partes que firmaram o negócio jurídico, de modo que, consequentemente, com a efetivação do registro, cria-se um direito oponível perante terceiros (efeito erga omnes) com relação à transferência do domínio do imóvel. 7. Sob esse enfoque, ausente a formalidade considerada essencial pela lei ao negócio realizado, não se pode admitir que o título seja oponível ao terceiro de boa-fé que arremata judicialmente o imóvel e promove, nos estritos termos da lei, o registro da carta de arrematação. 8. Ressalte-se que o Tribunal de origem acabou reconhecendo que a pretensão da ação de imissão de posse se esvaziara, diante da procedência dos embargos de terceiro opostos. 9. Diante da prejudicialidade entre as demandas, e, julgados improcedentes os embargos de terceiro por esta Corte, é de rigor que se reconheça a procedência do pedido de imissão na posse formulado. Contudo, como há na ação de imissão de posse pleito de reparação por perdas e danos, sequer analisado pela Corte local, o retorno dos autos ao Tribunal de origem, para análise do pleito, é medida que se impõe. 10. Recurso especial conhecido e parcialmente provido.

Os recorrentes ajuizaram ação de imissão de posse, sob a alegação de que arremataram, em hasta pública, um imóvel nos autos de ação de execução e que, após a quitação do lanço, foi passada a respectiva carta em seu favor que, posteriormente, foi devidamente registrada no ofício competente, motivo pelo qual teriam os mesmos o domínio do imóvel em questão.

Aduzem, entretanto, que os atuais possuidores do bem ajuizaram ação de embargos de terceiro em decorrência da aludida arrematação e que, naqueles embargos, foi deferida liminar para suspender a ação de execução.

Pleiteiam, assim, a imissão na posse do bem arrematado e, ainda, a reparação por perdas e danos.

O pedido foi julgado improcedente.

O Acórdão negou provimento à apelação.

Assim, o propósito recursal foi definir qual direito deve prevalecer: o direito pessoal dos recorridos, fundado em promessa de compra e venda celebrada por instrumento particular com os anteriores promitentes compradores do imóvel, sem anotação no registro imobiliário; ou o direito de propriedade dos recorrentes, arrematantes do imóvel em hasta pública judicial, e que promoveram o registro da carta de arrematação no Cartório Imobiliário.

À luz do disposto no art. 1.245, § 1º e § 2º, do CC/02, tem-se que:

“Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. § 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. § 2º Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel”.

Ressoa nítido do texto legal que a propriedade do bem imóvel só é transferida com o respectivo registro do título no Cartório Imobiliário competente.

Consoante destaca Fabrício Zamprogna Matiello:

“No direito brasileiro, o simples acordo de vontades não gera a transferência da propriedade. A esse ato deve seguir-se o do registro do título junto ao cartório competente, no caso de imóveis, ou a tradição, na hipótese de coisas móveis. Portanto, o contrato é apenas uma das etapas da operação, que, concluída mediante a traditio ou o inscrever do título, culmina com a translação dominial da coisa, que passa do alienante para o adquirente. (...) Antes do registro do título assim concebido, gera-se unicamente direito pessoal ou obrigacional entre as partes que o firmaram; somente com a efetivação do registro é que surgirá o direito real, ou seja, o poder do adquirente sobre a coisa e a consequente oponibilidade era omnes, colocando no polo passivo da relação jurídica todos os demais indivíduos, em universalidade abstrata (Código civil comentado: Lei n. 10.406, de 10.01.2002 – 7 ed. São Paulo: LTr, 2017, p. 641) (grifos acrescentados).

No caso, verifica-se a ausência da formalidade considerada essencial pela lei ao negócio realizado, não se podendo admitir que o título seja oponível ao terceiro de boa-fé que arrematou judicialmente o imóvel e promoveu, nos estritos termos da lei, o registro da carta de arrematação.

Vale citar precedente da 3ª Turma do STJ que, em situação em que houve a penhora de bem imóvel objeto de cessão de direitos – cessão esta que não cumpriu o requisito do registro, na forma exigida pelo art. 1.245 do CC/02 – acabou por concluir pela ausência de transferência da propriedade e pela manutenção da penhora, uma vez que a cessão não seria oponível erga omnes. O acórdão foi assim ementado:

“RECURSO ESPECIAL. CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO. PENHORA. BEM IMÓVEL OBJETO DE CESSÃO DE DIREITO À MEAÇÃO. AUSÊNCIA DE REGISTRO NA FORMA EXIGIDA PELO ART. 1.245 DO CÓDIGO CIVIL. PROPRIEDADE NÃO TRANSFERIDA. POSSIBILIDADE DA CONSTRIÇÃO. (...) II.- A transferência da propriedade do bem imóvel entre vivos dá-se mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis, permanecendo o alienante na condição de proprietário do bem enquanto não for efetuado o registro. III.- No caso, muito embora a cessão de direitos tenha sido celebrada em cartório, por meio Escritura Pública de Cessão de Direitos de Meação, trata-se de negócio jurídico de natureza obrigacional e que, portanto, só produz efeito entre as partes que o celebraram, não sendo oponível erga omnes, antes de efetuado o registrodo título translativo no Registro de Imóveis, de modo que, mantida a penhora, realizada contra aquele em cujo nome transcrito o imóvel. IV.- Recurso Especial conhecido e provido (REsp 788.258/RS, 3ª Turma, DJe de 10/12/2009 - grifei).

Urge consignar que não se descura, por óbvio, de entendimento jurisprudencial já firmado nesta Corte acerca da possibilidade de oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra de imóvel, ainda que desprovido de registro, orientação esta, inclusive, objeto de enunciado sumular do STJ (Súmula 84/STJ).

O que importa dizer é que o raciocínio adrede construído não vai de encontro à mencionada Súmula, pois implica apenas em consolidar a tese de que o registro imobiliário do título não é requisito para a oposição de embargos de terceiro, mas é imprescindível para a sua oponibilidade em face do terceiro que pretenda sobre o imóvel direito juridicamente incompatível com a pretensão aquisitiva do promitente comprador (REsp 25.550/RJ, 4ª Turma, DJ de 17/12/1992).

Forte nessas razões, foi conhecido o recurso especial e foi dado provimento, para julgar procedente a imissão dos recorrentes.

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