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22 de Outubro de 2019

TJ-SP – Não cabe resolução contratual se o percentual pago pelo comprador estiver próximo a quitação

Jair Rabelo, Advogado
Publicado por Jair Rabelo
há 8 meses

Fonte: blog DIREITO das COISAS

Apelação Cível nº 1014175-90.2016.8.26.0011

EMENTA: PRELIMINAR CERCEAMENTO DE DEFESA. Alegação de nulidade da r. sentença por falta de prova pericial. Matéria discutida que depende de interpretação contratual - Desnecessária a produção de outras provas Presença dos elementos necessários ao julgamento antecipado da lide. Preliminar rejeitada. EMBARGOS À EXECUÇÃO. REVISIONAL. INSTRUMENTO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. “Tabela Price” que não implica necessariamente em capitalização dos juros. Juros remuneratórios. Inexistência de abusividade. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. APLICABILIDADE. Apelantes que pagaram quantia superior a 86% da obrigação contratual. Percentual que admite a aplicação da teoria do adimplemento substancial. O adimplemento substancial constitui um adimplemento vinculado à parte derradeira da obrigação, o que afasta o direito de resolução, autorizando, contudo, que o credor promova outras formas para obter o seu adimplemento que não sejam desproporcionais, evitando-se, no caso concreto, a retomada do bem imóvel e realização de constrições judiciais. Precedentes deste E. TJSP. Recurso parcialmente provido. (grifei).

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Irresignados com a sentença proferida, que julgou improcedentes os pedidos deduzidos em embargos à execução e pedido de natureza revisional, insurgem-se os embargantes, ora apelantes, alegando, dentre outros direitos, a aplicação da teoria do adimplemento substancial.

No caso em epígrafe os apelantes celebraram compromisso de compra e venda para a aquisição de bem imóvel, obrigação esta que foi fracionada em 72 prestações, com o adimplemento de 62 e pagamento parcial da prestação de nº 63 com o inadimplemento das demais.

Portanto, há o pagamento de percentual superior a 86% da obrigação celebrada. Deve ser registrado que, pela aplicação da chamada Teoria do Adimplemento Substancial, ocorre a restrição do direito do credor à resolução contratual (art. 475, CC), o que decorre da função de controle do princípio da boa-fé objetiva, uma vez que o adimplemento substancial constitui um adimplemento vinculado à parte derradeira da obrigação, de modo a afastar o direito de resolução, autorizando, contudo, que o credor promova outras formas para obter o seu adimplemento que não sejam desproporcionais, como, no caso concreto, a retomada do bem imóvel.

Conforme se aprecia dos precedentes do Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo, a aplicação da teoria do adimplemento substancial tem aplicação no caso concreto, pois a somatória dos pagamentos encontra-se efetivamente próxima ao pagamento integral da obrigação (superior a 86%).

Tal circunstância leva a uma solidez e à indispensável segurança de valores jurídicos e sociais intocáveis.

Dessa forma, consubstancia-se o encontro do equilíbrio entre a pretensão do credor e a possibilidade do devedor, que deve traduzir uma ponderação de valores, nunca se desprezando os valores inerentes aos princípios que exaltam a dignidade da pessoa humana, os quais, na verdade, constituem verdade cláusula pétrea.

Ante o exposto, deu-se parcialmente provimento ao recurso, reconhecendo o adimplemento substancial da obrigação contratual, de modo que a quantia remanescente poderá ser objeto de cobrança pelos meios próprios sem, contudo, ocorrer a retomada do bem imóvel em questão ou mesmo sua constrição judicial.



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