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22 de Outubro de 2019

STJ – Arrematante que tem conhecimento da existência de débitos condominiais responde pela dívida mesmo que o edital do leilão seja omisso.

Jair Rabelo, Advogado
Publicado por Jair Rabelo
há 6 meses

Fonte: blog DIREITO das COISAS

REsp nº 1.523.696 - RS (2015/0070207-7)

EMENTA: RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO FISCAL. ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL. DÉBITOS CONDOMINIAIS NÃO INFORMADOS NO EDITAL DE PRAÇA. INEQUÍVOCA CIÊNCIA DOS PARTICIPANTES POR OUTRO MEIO. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE. JULGAMENTO: CPC/73. 1. Ação de execução fiscal ajuizada em 1998, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 05/02/2015 e redistribuído ao gabinete em 15/05/2018. 2. O propósito recursal é dizer sobre a negativa de prestação jurisdicional e sobre a responsabilidade do arrematante do imóvel por débitos condominiais pendentes, não informados no edital. 3. A obrigação dos condôminos de contribuir com as despesas relacionadas à manutenção da coisa comum qualifica-se como obrigação propter rem, sendo, portanto, garantida pelo próprio imóvel que deu origem à dívida, estendendo-se, inclusive, ao adquirente da coisa em hasta pública. 4. A publicidade da hasta pública se justifica, de um lado, porque ao Estado não é dado escolher o adquirente, mas promover a alienação a quem der o maior lanço, e, de outro lado, porque todos os interessados devem ser prévia e claramente informados sobre eventuais obrigações vinculadas ao bem, que possam lhes ser transmitidas a partir da arrematação. 5. Em princípio, não havendo ressalvas no edital de praça, não pode ser atribuída ao arrematante a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais anteriores à alienação judicial. 6. Hipótese em que o Tribunal de origem consignou, a despeito da omissão do edital, que, por determinação judicial, todos os participantes tiveram ciência inequívoca da pendência de débitos de condomínio antes da arrematação. 7. Se, embora por outro meio, foi atingida a finalidade de informar antecipadamente os interessados sobre as despesas condominiais aderidas ao imóvel, dando-lhes a oportunidade de, a seu critério, desistir da participação na hasta pública, não soa razoável declarar a nulidade da arrematação e do respectivo edital apenas para privilegiar a formalidade em detrimento do fim a que se destina a norma. 8. Recurso especial conhecido e desprovido. (grifei)

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Em suma, o recorrente sustenta que, como arrematante, só se obriga com relação às despesas expressamente previstas no edital. Afirma, por isso, que não pode ser responsabilizado pelo pagamento de débitos condominiais anteriores à arrematação que não constavam do edital, não suprindo tal formalidade a comunicação verbal.

Assim, o propósito recursal foi dizer sobre a responsabilidade do arrematante do imóvel por débitos condominiais pendentes, não informados no edital.

O TRF/4ª Região manifestou-se no sentido de que, "embora in casu o edital de praça do imóvel arrematado tenha omitido a informação quanto à existência de débitos de cotas condominiais, é irrecusável que o arrematante restou informado, e ainda assim não desistiu, como poderia, da aquisição por meio do certame judicial".

A obrigação dos condôminos de contribuir com as despesas relacionadas à manutenção da coisa comum qualifica-se como obrigação propter rem, sendo, portanto, garantida pelo próprio imóvel que deu origem à dívida, estendendo-se, inclusive, ao adquirente da coisa em hasta pública.

No particular, o imóvel, cujas cotas condominiais se encontram pendentes de pagamento, foi arrematado pelo recorrente, sendo incontroverso nos autos da execução fiscal que o edital não continha informações sobre as referidas despesas, anteriores à arrematação.

A publicidade da hasta pública se justifica, de um lado, porque ao Estado não é dado escolher o adquirente, mas promover a alienação a quem der o maior lanço, e, de outro lado, porque todos os interessados devem ser prévia e claramente informados sobre eventuais obrigações vinculadas ao bem, que possam lhes ser transmitidas a partir da arrematação.

Daí porque o art. 694, § 1º, III, do CPC/73 estabelece que a ausência de menção no edital do ônus incidente sobre o imóvel arrematado pode tornar a arrematação sem efeito.

Nessa mesma toada, reza o § 2º do art. 23 da Lei 6.830/80 que cabe ao arrematante o pagamento da comissão do leiloeiro e demais despesas indicadas no edital.

De fato, a responsabilização do arrematante por eventuais encargos omitidos no edital é incompatível com os princípios da segurança jurídica e da proteção da confiança, comprometendo, inclusive, a eficiência da tutela executiva, na medida em que acarreta o descrédito da alienação em hasta pública, afastando o interesse de eventuais arrematantes em adquirir bens por meio de alienação judicial.

Assim, em princípio, "em não havendo ressalvas no edital de praça, não pode ser atribuída ao arrematante a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais anteriores à alienação judicial".

Sucede, todavia, que, na espécie, o Tribunal de origem consignou que “o débito condominial, em que pese omitido no edital, chegou ao conhecimento do licitante adquirente por determinação judicial, através do leiloeiro”, bem como que está provado nos autos que "todos os licitantes tiveram ciência inequívoca da pendência de débitos de condomínio antes da arrematação".

Nesse contexto, embora por outro meio, foi atingida a finalidade de informar antecipadamente os interessados sobre as despesas condominiais aderidas ao imóvel, dando-lhes a oportunidade de, a seu critério, desistir da participação na hasta pública. Logo, não soa razoável declarar a nulidade da arrematação e do respectivo edital, como pretende o recorrente, apenas para privilegiar a formalidade em detrimento do fim a que se destina a norma.

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