STJ - Verbas de sucumbência decorrentes de ação de cobrança de cotas condominiais não podem ser exigidas do novo proprietário do imóvel.

Fonte: blog DIREITO das COISAS

REsp nº 1.730.651 - SP (2016/0033800-3)

EMENTA: RECURSO ESPECIAL. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚM. 211/STJ. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. CONDENAÇÃO. ALIENAÇÃO DO IMÓVEL A TERCEIRO. PAGAMENTO DAS COTAS CONDOMINIAIS, MULTAS E JUROS MORATÓRIOS. OBRIGAÇÃO AMBULATÓRIA (PROPTER REM). VERBAS DE SUCUMBÊNCIA. HIPÓTESE NÃO PREVISTA NO ART. 1.345 DO CC/02. HONORÁRIOS DEVIDOS PELO ALIENANTE. DIREITO AUTÔNOMO DO ADVOGADO DO CONDOMÍNIO. OBRIGAÇÃO QUE NÃO SE TRANSFERE AO ADQUIRENTE DO BEM. ALIENAÇÃO JUDICIAL DO IMÓVEL CANCELADA. JULGAMENTO: CPC/73. 1. Ação de cobrança de cotas condominiais ajuizada em 24/08/2009, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 13/04/2015 e atribuído ao gabinete em 25/08/2016. 2. O propósito recursal é dizer se as verbas de sucumbência, decorrentes de condenação em ação de cobrança de cotas condominiais, possuem natureza ambulatória (propter rem), bem como se está configurado, na espécie, o excesso de penhora. 3. O art. 1.345 do CC/02 estabelece que o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios. 4. A obrigação de pagar as verbas de sucumbência, ainda que sejam elas decorrentes de sentença proferida em ação de cobrança de cotas condominiais, não pode ser qualificada como ambulatória (propter rem), seja porque tal prestação não se enquadra dentre as hipóteses previstas no art. 1.345 do CC/02 para o pagamento de despesas indispensáveis e inadiáveis do condomínio, seja porque os honorários constituem direito autônomo do advogado, não configurando débito do alienante em relação ao condomínio, senão débito daquele em relação ao advogado deste. 6. Hipótese em que não se justifica a alienação judicial do imóvel do recorrente-adquirente para o pagamento das verbas de sucumbência devidas pelo recorrido-alienante. 7. Recurso especial conhecido e provido. (grifei)

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Obrigações ambulatórias são aquelas que se vinculam à titularidade de um direito real, independentemente da manifestação de vontade do titular, e, por isso, são transmitidas a todos os que lhe sucederem em sua posição; são, pois, assumidas “por causa da coisa” (propter rem).

As obrigações dos condôminos perante o condomínio são ordinariamente qualificadas como ambulatórias (propter rem), de modo que, decorrendo as respectivas prestações da mera titularidade do direito real sobre o imóvel, incidirão sobre a coisa e irão acompanhá-la em todas as suas mutações subjetivas.

Essa, aliás, é a compreensão que se extrai da leitura do art. 1.345 do CC:

O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

A obrigação de pagar os débitos em relação ao condomínio se transmite automaticamente, isso é, ainda que não seja essa a intenção do alienante e mesmo que o adquirente não queira assumi-la, e constitui, em si, um “vínculo jurídico pelo qual uma pessoa, embora substituível, fica adstrita a satisfazer uma prestação no interesse de outra” (GOMES, Orlando. Obrigações. Revista, atualizada e aumentada, de acordo com o Código Civil de 2002, por Edvaldo Brito. 17ª ed. Rio de janeiro: Forense, 2009. p. 30).

O sentido dessa norma é, por certo, fazer prevalecer o interesse da coletividade, permitindo que o condomínio receba, a despeito da transferência de titularidade do direito real sobre o imóvel, as despesas indispensáveis e inadiáveis à manutenção da coisa comum, impondo ao adquirente, para tanto, a responsabilidade, inclusive, pelas cotas condominiais vencidas em período anterior à aquisição.

Daí se conclui que a obrigação de pagar as verbas de sucumbência, ainda que sejam elas decorrentes de sentença proferida em ação de cobrança de cotas condominiais, não pode ser qualificada como ambulatória (propter rem) e, portanto, não pode ser exigida do novo proprietário do imóvel sobre o qual recai o débito condominial.

Em primeiro lugar, porque tal obrigação não está expressamente elencada no rol do art. 1.345 do CC/02, até mesmo por não se prestar ao custeio de despesas indispensáveis e inadiáveis à manutenção da coisa comum.

Em segundo lugar, porque, no que tange aos honorários de sucumbência, o STJ , à luz do que dispõe o art. 23 do Estatuto da OAB, consolidou o entendimento de que constituem direito autônomo do advogado, de natureza remuneratória.

Trata-se, portanto, de dívida da parte vencida frente ao advogado da parte vencedora, totalmente desvinculada da relação jurídica estabelecida entre as partes da demanda.

Logo, não se enquadram os honorários de sucumbência na hipótese legal de “débitos do alienante, em relação ao condomínio”.