STJ - Aquele que não tem a propriedade, mas possui título aquisitivo, é detentor de pretensão à imissão na posse no imóvel adquirido.

Fonte: blog DIREITO das COISAS

REsp nº 1.724.739 - SP (2016/0221125-7)

EMENTA RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. AÇÃO PETITÓRIA COM BASE NO DOMÍNIO. NECESSIDADE, EM PRINCÍPIO, DA DEMONSTRAÇÃO DA PROPRIEDADE DO BEM PELO DEMANDANTE. POSSIBILIDADE, NO ENTANTO, DE O ADQUIRENTE, OSTENTANDO A PROMESSA DE COMPRA E VENDA CELEBRADA COM O PROPRIETÁRIO REGISTRADO DO IMÓVEL, AJUIZAR FRENTE A TERCEIROS QUE NÃO DETENHAM TÍTULO DESSA NATUREZA, A COMPETENTE DEMANDA PARA SE VER IMITIDO NA POSSE. 1. Controvérsia em torno da viabilidade jurídica do ajuizamento de imissão na posse pelo adquirente (promitente comprador) de imóvel, apresentando o respectivo título aquisitivo, mas ainda não registrado no Cartório do Registro de Imóveis. 2. O autor, ostentando título aquisitivo de imóvel em que consta o proprietário registral do bem como promitente vendedor, mas que não o registrou no álbum imobiliário, nem celebrou a escritura pública apta à transferência registral, pode se valer da ação de imissão de posse para ser imitido na posse do bem. 3. Necessário apenas verificar de modo mais aprofundado, no curso da ação de imissão na posse movida pelo compromissário comprador, se os réus ostentam título que lhes possa franquear a propriedade do bem, situação a ser observada pela Corte de origem, pois limitada, tão somente, à análise das provas coligidas. 4. Acórdão recorrido reformado de modo a se reconhecer a possibilidade de o compromissário comprador ser imitido na posse do imóvel, mesmo não sendo ele ainda proprietário, determinando-se, ainda, que a Corte de origem, à luz das provas produzidas e dos argumentos esgrimidos pelos demandados, verifique se ostentam direito a lhes franquear a propriedade do imóvel, em detrimento do direito do autor. 5. Doutrina e jurisprudência acerca do tema. 6. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. (grifei)

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A controvérsia central deste recurso especial situou-se em torno da viabilidade jurídica do ajuizamento de imissão na posse pelo adquirente (promitente comprador) de imóvel, apresentando o respectivo título aquisitivo, mas sem que tenha sido devidamente registrado no Cartório do Registro de Imóveis.

Na doutrina, lembra Luciano Camargo, com apoio em Bessone, que a ação de imissão na posse é ação de domínio, da mesma forma que a ação reivindicatória, tem por pedido a posse e como causa de pedir a propriedade. Ditos doutrinadores, referem que a imissão, no mais das vezes, é ajuizada por aquele que adquire a propriedade e procura ver a ele alcançada a posse de terceiro que se negue a do imóvel sair.

Há, ainda, entendimento outro que assume conclusão em alguma medida diversa a acima aludida, concluindo no sentido de que o fundamento para a propositura da ação de imissão na posse não se esgota na propriedade, lugar que, não se olvida, seria o seu leito normal. As Colendas 3ª e 4ª Turma do STJ, esta em oportunidade um pouco mais recente, já tiveram oportunidade de assim concluir, enfatizando que, mesmo aquele que não tem a propriedade, mas possui título aquisitivo, é detentor de pretensão à imissão na posse no imóvel adquirido.

O Relator cita lição de Cristiano Farias e Nelson Rosenvald, citado pelo Ministro Salomão em outro julgado, que remontam às palavras de Ovídio Baptista da Silva:

A outro turno, importa ressaltar que a ação de imissão de posse extrapola os limites até agora enunciados de legitimação no polo ativo. É ação petitória que não socorre tão-somente ao proprietário, podendo-se afirmar com segurança que outras pessoas dela farão uso em situações específicas. Em monografia sobre a matéria explica OVÍDIO BAPTISTA DA SILVA que "esse raciocínio coloca o fundamento decisivo e o único relevante para saber-se do cabimento da ação de imissão de posse, no caso de promessa, ou em qualquer outro, que é a existência ou não de negócio jurídico sobre transmissão da posse de que derive ao autor o direito de imitir-se na posse do bem objeto do contrato". Na promessa de compra e venda - independentemente de registro, cláusula de arrependimento ou pagamento do preço -, caso os contratantes tenham expressamente previsto que o promissário comprador será imediatamente imitido na posse, não sendo a obrigação adimplida pelo promitente vendedor, a pretensão ao ingresso no bem será viabilizada em virtude da cláusula de imissão. O raciocínio é perfeito. Se não concedida esta via ao promissário comprador, faltar-lhe-ia outra para exercitar sua pretensão. Não poderia reivindicar pois não integralizou as prestações. Excluída também restaria a possessória, pois nunca teve poder de fato sobre a coisa. Esses comentários não se aplicam exclusivamente à hipótese de uma promessa de compra e venda; aplicam-se igualmente a todas relações consequentes a negócio jurídico de transmissão de posse, em que é outorgado contratualmente ao demandante o direito de se imitir na posse do bem (FARIAS, Cristiano Chaves de. ROSENVALD, Nelson. Direitos reais. 5 ed. Rio de Janeiro: Editora Lumen Juris, 2008, p. 149-150).

Lembra o Relator, também, que a ação de imissão na posse fora regulada no CPC de 1939, mas não mais pelo CPC de 1973. Diziam os arts. 381 e 382 que a referida demanda é ação do adquirente contra o vendedor ou terceiro na posse do imóvel e que, por isso, dependia da prova do domínio.

A ausência de previsão da ação de imissão na posse no rol de ações de rito especial no CPC de 1973, explicou Ovídio Baptista, não a retirou do ordenamento jurídico, apenas fazendo com que o rito a ser adotado fosse o ordinário ou sumário (in A Ação de Imissão de Posse, Ed. Saraiva, 1981, p. 148).

Dessa forma, revelou o Relator não ter dificuldades em reconhecer que o promissário comprador em face do vendedor terá, sempre, mesmo sem registro do título, a possibilidade de exigir que o Estado-jurisdição - como o era na via adjudicatória - a ele alcance a tutela específica consubstanciada inscrição do seu título no respectivo álbum imobiliário e, ainda, dê posse ao comprador ante o descumprimento das obrigações constantes no contrato.

Já o adquirente que tenha celebrado promessa de compra e venda da qual advenha a obrigação de imissão na posse do bem, também tem a possibilidade de ajuizar a competente imissão na posse, já que, apesar de ainda não ser proprietário, não disporá de qualquer outra ação frente a terceiros - que não o vendedor/proprietário - que possuam, à aparência, ilegitimamente o imóvel.