STJ – Resolvido o contrato, compromitente comprador tem direito à indenização pela construção que realizou no lote somente se provar sua regularidade.

Fonte: direitodascoisas.com

REsp nº 1.643.771 – PR

Em caso de resolução contratual de compromisso de compra e venda, o compromissário comprador faz jus à indenização pela construção que fez no lote somente se provar a regularidade da obra que realizou ou demonstrar que a irregularidade eventualmente encontrada é sanável.

A edificação de uma casa num terreno nu é o clássico exemplo doutrinário de acessão artificial por construção, que tem semelhança com as benfeitorias no que diz ao direito de retenção (direito de reter o imóvel até receber a indenização).

O art. 34 da Lei 6.766/79 prevê o direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis realizadas num lote, na hipótese de rescisão contratual por inadimplemento do adquirente, regra essa aplicada também à acessão (art. 1.255 do CC/02).

Contudo, se, de um lado, a finalidade do legislador, ao dispor sobre o direito à indenização é evitar o enriquecimento sem causa do proprietário/compromitente vendedor, de outro, não pode o ordenamento jurídico exigir dele que assuma o ônus de responder por eventual edificação irregular realizada pelo possuidor, já que, uma vez confirmada essa circunstância e exigida a demolição da obra, sequer haveria falar em locupletamento do primeiro.

Ao contrário, além do que efetivamente perdeu com a indenização paga, o proprietário/compromitente vendedor do lote perderia a edificação pela qual pagou, o que, ao fim, o colocaria numa posição mais desfavorável que a do possuidor/compromissário comprador que construiu irregularmente.

Atento a isso, o legislador, no parágrafo único do mesmo dispositivo legal, fez a ressalva de que não serão indenizadas as benfeitorias – ou acessões – feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei.

O art. 1.299 do CC/02, embora consagre a liberdade de construir como regra, estabelece que, no exercício desse direito seja observado o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos, impondo verdadeiro controle da construção.

A edificação realizada sem a prévia licença para construir é tida como clandestina, configurando atividade ilícita e, portanto, sujeitando o responsável às sanções administrativas de multa, embargo ou demolição.

Sobre a construção clandestina realizada por compromissário comprador, a doutrina entende que que não se deve atribuir responsabilidade ao compromitente vendedor, porque a posse do imóvel, neste caso, é transmitida ao futuro dono, acompanhada do direito de construir, por sua conta e risco, tanto assim que o Poder Público aceita projetos assinados pelo promissário comprador e instruídos com o contrato de compromisso (Meirelles , Hely Lopes. Direito de Construir. 11ª ed. São Paulo: Malheiros, 2013. P. 348).

Logo, se, perante o Poder Público, o compromissário comprador responde pelas sanções administrativas impostas em decorrência da construção clandestina, não é razoável que, entre os particulares, recaia sobre o compromitente vendedor o risco quanto à irregularidade da edificação efetivada por aquele.

É dizer, rescindindo o contrato de compromisso de compra e venda, o compromissário comprador têm direito à indenização pela construção por ele realizada no lote, desde que comprovada a regularidade da obra que realizou ou demonstrado que a irregularidade eventualmente encontrada é sanável.

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