TJ-SP – Data da obtenção do financiamento bancário pode ser estabelecida como prazo inicial para contagem da entrega das chaves.

Fonte: blog DIREITO das COISAS

Apelação n.º 1031962-88.2017.8.26.0564

EMENTA: BEM IMÓVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. CLÁUSULA QUE ESTABELECE O PRAZO INICIAL PARA CONTAGEM DA ENTREGA DAS CHAVES À CELEBRAÇÃO DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO. EMPREENDIMENTO FINANCIADO POR CRÉDITO ASSOCIATIVO. DEPENDÊNCIA DE CERTO NÚMERO DE MUTUÁRIOS E APROVAÇÃO DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. CONSUMIDORES EM CONDIÇÃO DE IGUALDADE. ABUSIVIDADE NÃO CONFIGURADA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. INOCORRÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO. (grifei).

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A discussão na Apelação Cível em comento versa a respeito da ocorrência ou não de descumprimento contratual por parte da incorporadora e construtora (rés) em relação ao prazo de entrega do empreendimento que os autores adquiriram uma unidade autônoma por meio de contrato de compra e venda financiado sob a modalidade de crédito associativo.

Ajustaram as partes em tal negócio jurídico que a data prevista para o início das obras para construção do empreendimento seria 01/6/2013 e a data prevista para a entrega das chaves vinte e quatro meses após a assinatura do contrato de financiamento com a Caixa Econômica Federal, prorrogável por mais cento e oitenta dias.

Os autores afirmam abusividade naquela cláusula por condicionar o prazo de contagem para a entrega das chaves a outro negócio jurídico (mútuo bancário).

A 35ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, entendeu que não se verifica abusividade na estipulação da data de início do prazo para entrega das chaves após a contratação do mútuo bancário junto à Caixa Econômica Federal, porque o empreendimento foi erigido por meio o chamado “crédito associativo”, o qual necessita de intervenção de uma instituição financeira para viabilizar a obtenção de recursos destinados à construção da obra e depende de determinado número de adquirentes/interessados em assinar contrato de financiamento.

Os parâmetros de número mínimo de participantes e a análise de seus perfis para abertura de crédito é exclusivo da instituição financeira, pelo que não depende da incorporadora e da construtora o implemento das condições necessárias para o início da obra.

Distinguem-se os contratos de compromisso de compra e venda regulados somente pela Lei nº 4.591/64, objeto de financiamento privado a taxas de mercado, e os contratos de compromisso de compra e venda regulados e objeto de financiamento pelo Programa Minha Casa Minha Vida PMCMV (Lei nº 11.977/2009, Instrução Normativa nº 35/2012, do Ministério das Cidades, e Resolução nº 723/13, do CCFGTS).

Nos primeiros, o financiamento somente é tomado pelo adquirente após a conclusão da obra, instituição do condomínio edilício e atribuição da unidade autônoma, ofertando o imóvel em garantia ao agente financeiro credor. Durante a obra, eventual financiamento é tomado pela construtora/incorporadora.

Nos segundos, admite-se que o financiamento seja contraído diretamente pelo adquirente junto à CEF ou outras instituições financeiras no início ou no curso das obras do empreendimento, antes de sua conclusão e instituição do condomínio edilício. Nesse segundo grupo, normalmente o adquirente despende quantia módica de sinal e início de pagamento, ou às vezes nem isso. Para a viabilização do empreendimento mediante financiamento junto à Caixa Econômica Federal, faz-se necessária a reunião de número mínimo de contratos de compromisso de compra e venda firmados.

Somente depois de atingido determinado patamar de vendas é que a alienante consegue obter o financiamento necessário para a consecução do empreendimento. Essa a razão pela qual a fixação do prazo de entrega com termo inicial a partir da obtenção do financiamento, se estipulada de modo claro e objetivo, mostra-se adequada à própria operação econômica entabulada entre as partes e o agente financeiro, desde que não ultrapasse seis meses contados do registro da incorporação.

Desse modo, não há abusividade da cláusula a ser declarada e considerando que o empreendimento foi entregue em março 2017, dentro do prazo contratado, não se há de falar em descumprimento contratual.