1ª VRP-SP – Averbação de indisponibilidade não obsta consolidação da propriedade pelo credor fiduciário.

Fonte: blog DIREITO das COISAS.

Processo nº 1117050-60.2019.8.26.0100

O processo em comento trata-se de pedido de providências formulado pelo Oficial do 10º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de uma instituição financeira que pretendia averbar a consolidação da propriedade de um imóvel, em virtude do inadimplemento da devedora fiduciante.

A qualificação negativa se deu pela existência da averbação de indisponibilidade dos bens da devedora.

Em que pese o precedente firmado pela Corregedoria Geral da Justiça (Parecer nº 23/2016 – Processo nº 2015/167424), no sentido de que a existência de indisponibilidade na matrícula obsta a averbação de consolidação da propriedade, o Juízo da 1ª Vara de Registros Públicos da Capital asseverou, no presente caso, que, a modificação dos julgados pelos Tribunais Superiores e a evolução do instituto da alienação fiduciária permitem que se averbe a consolidação mesmo diante da indisponibilidade.

A alienação fiduciária de bem imóvel em garantia, conforme o art. 22 da Lei nº 9.514/97, é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. Ao devedor é conferida a posse direta sobre a coisa.

O devedor fiduciante detém uma expectativa de direito, ou seja, adimplindo as prestações, passará a exercer o domínio sobre o imóvel. Como o fiduciante detém apenas a expectativa de direito e não a propriedade do bem em si, consequentemente já não poderia dele dispor.

Dessa forma, entendeu o Juízo de 1º grau que não há como a indisponibilidade recair sobre o próprio bem se o devedor não detém a propriedade plena do imóvel. Logo, é incabível que tal gravame se estenda ao credor fiduciário e até mesmo à demais credores que buscam no patrimônio do devedor a satisfação de suas obrigações.

Além disso, ainda que se considere que a indisponibilidade não recai sobre o bem, mas sobre os direitos do devedor, na prática a indisponibilidade impede qualquer ato sobre os direitos do credor sobre o imóvel, e a consolidação da propriedade não parece representar alienação dos direitos de aquisição, que feriria a indisponibilidade dos direitos de aquisição, já que não há ato de vontade do fiduciante nem mesmo transferência dos direitos, mas sim sua extinção por inadimplemento, com a consolidação da propriedade em favor do credor.

Impedir a consolidação da propriedade importa em deixar o bem indisponível tanto ao fiduciante quanto ao fiduciário por dívida do primeiro com terceiro, criando verdadeira preferência de crédito em prejuízo do fiduciário, já que este não pode executar sua garantia enquanto não levantada a indisponibilidade.

Por fim, o Juízo de primeira instância ressaltou que a averbação da consolidação da propriedade não trará como consequência o cancelamento automático da ordem de indisponibilidade, devendo o credor fiduciário formular, posteriormente, o pedido de cancelamento do gravame junto ao Juízo que decretou a indisponibilidade.

Da mesma forma que o Oficial deve comunicar o juízo das penhoras quando o bem é arrematado judicialmente devido a outra penhora existente na matrícula, deverá o Oficial, após a averbação da consolidação da propriedade, comunicar o juízo que determinou a indisponibilidade dos direitos de aquisição.